부동산에 조금만 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤 LTV, DSR, DTI 용어를 들어봤을 것이다. 부동산에 관심이 없더라도 최근 고금리 시대로 침체된 부동산 경기를 부양을 위해 정부가 발표하고 있는 부동산 규제 완화 뉴스에도 어김없이 LTV, DSR 그리고 DTI 같은 용어들이 등장합니다. 부동산 거래는 워낙 많은 자본이 필요해 현금으로 구매하는 사람들이 극히 드물니다. 그래서 많이 사람들은 부동산 구매를 위해 일부 자금에 대한 은행 대출을 받는데요. 부동산 구매 대출로는 담보대출과 신용대출이 있습니다. 두 대출 중 담보대출을 받을 때 LTV, DSR 그리고 DTI가 등장합니다. 담보대출을 받기 위한 한도 산정에 LTV, DSR 그리고 DTI 기준이 작용합니다. 아래 각 용어의 뜻에 대해 자세히 설명해 보겠습니다.
목차:
1. LTV?
2. DSR?
3. DTI?
1. LTV?
LTV는 Loan To Value ratio의 약자이며, 담보인정비율을 뜻한다. 쉽게 말해서는 부동산 담보대출을 받을때 인정되는 부동산가치의 비율이다. 즉, 주택담보대출 실행 시 집값 기준으로 대출받을 수 있는 비율을 LTV라고 한다. 예를 들어, 부동산 규제 관련 뉴스를 볼 때 정부가 부동산 완화 정책의 일환으로 LTV를 70% 까지 완화했다는 뉴스를 봤다면, 그 말은 부동산 값의 70%까지 대출이 가능하다고 이해하면 된다.
LTV 기준비율은 지역마다 다르게 설정되어 있어 부동산 구매 시 해당 지역의 LTV를 우선 확인 하는것이 중요하다. 개인의 대출 한도에 따라 대출 한도가 다르긴 하겠지만, LTV 규제 때문에도 필요로 하는 대출 한도를 받지 못할 수 있기 때문이다. LTV 기준은 크게 주택가격, 주택소유 구분, 지역으로 구분되어 있다. 주택가격은 9억 이하, 9억 초과 그리고 15억 초과에 따른 LTV가 다르게 적용된다. 주택소유 구분으로는, 무주택자, 1 주택 이상, 2 주택이상으로 나뉘며, 지역은 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상 지역 그리고 기타로 나뉜다. 이런 구분에 따라 대출이 불가하거나 최대 70%까지 LTV가 나뉘어 적용된다. 자세한 지역/구분별 LTV기준은 아래 사진을 참고하면 된다.
| 주택 가격 | 구분 | 투기지역 및 투기과열지구 |
조정대상 지역 |
기타 지역 |
| 9억 이하 | 서민실수요자 (무주택) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택 (처분 조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 불가 | 불가 | 60% | |
| 9억 초과 | 9억 이하 | 40% | 50% | 9억이하와 동일 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | ||
| 15억 초과 | - | 불가 | 9억 초과와 동일 |
2023년 1월 3일 발표된 정부의 부동산 완화 정책에서 규제 지역을 완화했다. 기존 투기지역 및 투기과열지구로 특정되었던 지역들 중 강남, 서초, 송파, 용산, 경기 4곳 을 제외하고 규제해제되었다.
추가로, LTV는 생애최초 주택구입자 대상 최대 LTV 80% (5억 이내) 까지 인정이 된다고 하니 참고하면 좋을 것 같다.
2. DTI?
DTI는 Debt to Income의 약자이며, 총부채상환비율이다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미한다. DTI는 대출 기간을 장기로 하면, 연간 상환액이 감소하여 더 높은 한도를 받을 수 있다. DTI 수치는 낮을수록 빛 상환 능력이 높다는 것을 의미한다.
DTI 계산법: (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
예를 들면, 나의 연간 소득이 4,000만원인데 주택담보 대출로 1년간 원리금+이자를 합한 금액이 2,000만 원이라고 가정하면 나의 DTI는 50%가 된다. 만약 DTI가 100%가 되면 소득이 전부 대출 원리금과 이자를 상환하는 데 사용되기 때문에 일상생활이 어렵다는 판단이 가능하다. 그래서 정부와 은행들은 대출 기준에 DTI를 40~60%로 규제하여 대출한도를 측정하고 있다.
3. DSR?
DSR은 Debt Service Ratio의 약자이며, 총부채원리금상환비율을 뜻한다. 이는 대출을 실행하려는 사람의 소득 대비 금융부채의 상환 비율을 보는 기준으로 연간 총부채 원리금상환액을 연간 소득으로 나누어 계산된다. DSR 산정에 포함되는 금융부채는 신용대출, 기타 할부 금액 등 모든 금융기관에 있는 부채를 합산해 계산한다. DSR 수치가 낮을수록 부채 상환 능력이 좋다는 것을 설명하며, 원리금 (원금과 이자)의 상환능력을 보는 DSR이 이자상환능력만 보는 DTI 보다 더 강화된 개념으로 알려져 있다.
DSR 계산법: (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득